Corrección inmobiliaria: ¿por qué su casa no vale tanto?

Diana y Jonathan llevan cinco meses vendiendo su apartamento ubicado al occidente de Bogotá. Empezaron la tarea convencidos de que su vivienda valía $500 millones. Recibieron muchas visitas, la mayoría ofreciendo permutas por otros predios o vehículos y muy pocos con el dinero en efectivo. Lo que sí parecía ser una tendencia era que muchos de los potenciales clientes consideran que el precio está alto, a pesar de que el apartamento se encuentra ubicado en una zona de alta valorización que acaba de estrenar centro comercial y que va a tener más construcciones en los próximos meses. Por eso Diana y Jonathan decidieron bajar en 5% su aspiración, pero todo indica que tal vez eso no sea suficiente.

Este caso no es aislado y ya parece una tendencia en el mercado inmobiliario: muchos propietarios se estrellan con el hecho de que los compradores no están dispuestos a pagar a los niveles de precio que los vendedores aspiran, lo que demora las transacciones.

Si bien no es posible generalizar, porque todo depende de la ciudad, el estrato y el uso de la propiedad, es claro que hay un ajuste en el mercado que está llevando los precios más abajo de lo que los propietarios de viviendas, locales o bodegas están esperando.

¿Qué tan malo es esto y qué tan preocupados deberíamos estar por el futuro de este importante segmento de la economía?

“Actualmente el mercado inmobiliario esta experimentando una corrección entre la oferta y la demanda debido a que a nivel nacional se estaba presentando una sobre oferta de inmuebles de estratos altos y oficinas, inmuebles que contaban con un metro cuadrado a un precio muy elevado”, explicó María Clara Luque, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).

La misma impresión tienen los empresarios del sector. “Nosotros estamos viendo que los precios en el estrato 6 se están corrigiendo. Están respondiendo a la demanda que hay por bienes de esa naturaleza al precio que corresponden. Lo que hay es una corrección natural de precios en el mercado inmobiliario que responde al ciclo que estamos viviendo”, aseguró José Miguel Echenique, managing director de Engel & Völkers Colombia, inmobiliaria especializada en bienes de estrato alto.

Claramente no se trata de una situación de crisis, sino de corrección, pues lo que vienen mostrando las cifras es que la demanda por estos bienes sigue dinámica.

De hecho, según Echenique, su compañía ha venido creciendo y la demanda de clientes por propiedades de su portafolio se ha comportado con normalidad debido principalmente a la amplia oferta de inmuebles a la venta. “Teniendo en cuenta estos factores y la baja constante de las tasas, podemos señalar que estamos en presencia de un mercado muy favorable para los compradores”, comentó Echenique.

Es la misma sensación que tiene Gabriel Parra, presidente RV Inmobiliaria, quien ratifica que no hay un problema de demanda, ni el país está cerca de una crisis con su sector inmobiliario.

Reconoce sí que hay una corrección, porque “la realidad es que la oferta es amplia y hay propietarios que se quedaron con los precios de hace 3 años. Es necesario que muchos tengan que ajustar sus aspiraciones entre 10% y 20% a la baja”, señaló.

Esa es la clave de la actual situación; pues, claramente, el mercado se sigue moviendo, pero todavía los propietarios piensan que su vivienda tiene los mismos precios del pasado. Eso puede representar una equivocación. Aquí es donde cabe diferenciar entre los tipos de propietarios: aquellos que compraron por inversión o aquellos que compraron para vivir y ahora quieren vender.

En el primer caso, es posible que puedan darse el lapo de no vender en las actuales circunstancias y esperar a que la corrección se dé; lo natural en el mercado inmobiliario es que los precios sigan al alza en el largo plazo. Sin embargo, para aquellos que quieren cambiar de vivienda ahora mismo o tengan urgencia por vender, para hacer otro tipo de inversión, lo más probable es que tendrán que reducir sus expectativas.

El asunto parece más agudo en el caso de los inmuebles destinados a uso comercial o industrial, como locales, oficinas y bodegas. En estos casos, parece ser que todos los precios están con tendencia a la baja, pues el inventario en el mercado es muy amplio.

“Actualmente hay una sobreoferta de oficinas que influye directamente en los precios del metro cuadrado para arriendo y venta. Con respecto a las bodegas y locales, se evidencia un mercado estable debido a que tienen una demanda constante y hay una mayor estabilidad contractual, puesto que los contratos se pactan a largo plazo”, explicó Luque, de Fedelonjas.

Eso lleva a que los precios de los arriendos tengan presión a la baja y que muchos arrendatarios hayan podido reducir su canon mensual, pues la oferta es amplia.

El sector inmobiliario viene mostrando una reducción de precios. La clave está en que las personas se asesoren adecuadamente para tener ofertas que respondan al momento del mercado; es hora de hacer mucho análisis antes de cerrar los negocios.